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2014年5月份，中信證券推出國內(nèi)首單REITs產(chǎn)品“中信啟航”，受到行業(yè)矚目。而今年6月份，中信證券發(fā)布《關(guān)于中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃第四期（暨資產(chǎn)處置）收益分配公告》，公告顯示，此次收益分配方案分啟航優(yōu)先和啟航次級兩種，“啟航優(yōu)先”本次處置的本金、利息和超額收益合計38.05億元，投資人實際每10張（面值1000元）兌付本金、利息和超額收益1033.98元。

值得注意的是，“啟航次級”此次處置的本金、利息和超額收益合計19.10億元，投資人實際每10張（面值1000元）兌付本金、利息和超額收益1179.32元。經(jīng)計算，次級投資者3年的投資收益率僅為17.9%，平均不足6%。而根據(jù)“中信啟航”發(fā)行數(shù)據(jù)顯示，該產(chǎn)品發(fā)行總額為52.1億元，優(yōu)先、次級分層比例分別為70.06%、29.94%，其中“啟航優(yōu)先”的預(yù)期收益率為7%。

上述收益分配公告發(fā)布后，惹來市場上一片質(zhì)疑之聲。投資者表示，作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的兩棟大樓，在北京的一棟位于CBD的核心區(qū)，在深圳的一棟可直通地鐵到香港，在京深地產(chǎn)走勢強勁的三年內(nèi)，如此低的收益讓人難以理解。

而對于信托業(yè)內(nèi)而言，亦對次級份額收益如此之低表示不解。有信托經(jīng)理質(zhì)疑：“北京和深圳的優(yōu)質(zhì)物業(yè)受讓三年后變現(xiàn)，次級檔年化收益只有6%，是資產(chǎn)的原因還是管理人的原因？權(quán)益類REITs是否還有投資價值？”

《證券日報》記者就此問題向資管業(yè)內(nèi)人士求證，多位資管人士表示，一般來說，次級份額的收益率是比較高的，“年收益6%”的數(shù)據(jù)并不能代表REITs產(chǎn)品的真實收益水平。“該項目目前收益水平較低，可能在評估等方面存在一定問題，預(yù)估底層資產(chǎn)升值水平應(yīng)該在40%以上。”某接近該項目的業(yè)務(wù)人員向記者表示，“簡單以一單產(chǎn)品的收益率來否定REITs產(chǎn)品并不可行，今后類似產(chǎn)品的收益情況還是令人期待的?！?

事實上，在房地產(chǎn)信托高呼“轉(zhuǎn)型”的當下，REITs產(chǎn)品長期以來被寄予厚望。日前，中鐵信托副總經(jīng)理陳赤在采訪中表示，房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型的升級與創(chuàng)新主要模式之一，即是與證券公司合作開發(fā)以優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的公募REITs，并希望外部環(huán)境能夠給予信托公司直接參與設(shè)立和發(fā)行Reits的機會。

除市場關(guān)注外，近幾年的兩會議案上，亦頻頻出現(xiàn)“建議推動房地產(chǎn)投資信托基金立法”、“助力商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化”等議案。目前，《房地產(chǎn)投資信托基金法》尚未真正出臺，REITs相關(guān)政策仍在推進過程中。并且，中國基金業(yè)協(xié)會也將推動REITs模式納入2017年協(xié)會中心任務(wù)之一，并對REITs相關(guān)稅收政策的問題也給予充分關(guān)注。

華融信托研究員袁吉偉撰文指出，商業(yè)地產(chǎn)是較為優(yōu)質(zhì)的投資資產(chǎn)，根據(jù)國外REITs收益率分析，其收益率水平高于債券收益率，低于股票收益率，但是波動性較低，股息率在大部分時間都跑贏了美國10年國債收益率。在資產(chǎn)配置難度越來越大的背景下，REITs業(yè)務(wù)能夠為保險、社保資金等機構(gòu)投資者提供安全、較理想的投資回報率。

REITs業(yè)務(wù)具有幾個關(guān)鍵點：首先是要注重通過REITs撬動存量商業(yè)地產(chǎn)市場，加強存量商業(yè)地產(chǎn)資源的整合能力。其次是要有效把控基礎(chǔ)資產(chǎn)種類和區(qū)域位置，合意的REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)主要包括寫字樓、零售類、商業(yè)綜合體等商業(yè)地產(chǎn)，并著重考慮一線城市。最后，開展REITs需要專業(yè)人才和整合好相關(guān)機構(gòu)、資金資源。在探索REITs業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，信托公司有必要加強商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)，建設(shè)專注商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的子公司，強化對REITs中介機構(gòu)的聯(lián)系和互動，夯實REITs業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)。

（來源：證券日報 閆晶瀅）